・土地購入はどんな流れなの？
・土地ローンの申し込みのタイミングは？
・土地だけのローンって組めるの？
初めての土地購入で、上記のように色々悩んでいませんか？
土地を先に購入する方法を解説するよ！
この記事を書いてくれるのは、住宅業界の裏まで知っている優しさの塊FP！きょうさんです♡
初めまして！きょうと申します。
- 住宅営業経験あり
- 宅建、FP資格保有
- 家計の負担をラクにするお金の情報をインスタで発信
（インスタのアカウントはこちら）
結論からお伝えすると、土地購入は大まかに買付・契約・引き渡しの3つの流れで進めます。
また、原則として土地ローンだけを組むことはできません。
そこで本記事では、以下のことについて詳しく解説します。
- 土地購入と土地ローンの流れ
- 土地購入だけでも住宅ローンは使える？
- 土地契約のときに注意すべきポイント
最後まで読んでいただければ、土地購入の流れの不安がなくなり、安心して手続きに進むことができます。
住宅ローンどうやって選べばいいの？という場合は下記のサービスがおすすめです。
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という場合は是非活用してみてください。
目次
土地の購入は主に以下3つの段階があります。
- 買付
- 契約
- 引き渡し
①と②の期間が短いので住宅ローンの仮審査と並行して進めると安心！
購入したい土地が見つかったら、不動産会社に「買付証明書」を提出します。
この書類を提出しておくことで、一定期間の仮押さえができる状態になります。
「この土地を買いたい！」という意思表示ができるものです。
土地の契約では主に以下のことを行います。
- 土地の売買契約締結
- 手付金の支払い（目安は土地代金×10％）
- 重要事項説明書
- 住宅ローン本申し込み～金消契約（住宅ローン契約のこと）
残金分（土地代金ー手付金）を決済します。
借り入れをする金融機関に購入者、売主、不動産会社、司法書士が集まり手続きをすることが多いです。
ドキドキしながら手続きしたことを今でも鮮明に覚えているよ！
土地売買契約から住宅ローン決済までに必要となる書類を下記表にまとめてみました。
| 必要書類 | 買付証明書 | 本人確認書類 | 印鑑証明書 | 住民票 | 土地融資事前審査申込書 | 源泉徴収票 | 借入状況に関する書類 | 購入予定地の資料 | 土地融資申込書 | 健康保険証 | 団体信用生命保険申込書・告知書 | 売買契約書・重要事項説明書の原本 | 合計枚数 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 土地の売買契約 | 土地購入の意思表示 | 運転免許証、パスポートなど | 発行から3カ月以内（原本） | 3枚 | |||||||||
| 土地の引き渡し・決済 | 〃 | 〃 | 発行から3カ月以内（原本） | 3枚 | |||||||||
| ローン仮審査 | 金融機関が用意 | または確定申告書の写し | その他借り入れがある場合に必要 | 不動産会社から取り寄せる | 勤務先の在職年数など調べる | 5枚 | |||||||
| ローン本審査 | 運転免許証、パスポートなど | 発行から3カ月以内（原本） | 〃 | 〃 | 〃 | 金融機関が用意 | 〃 | 原則加入 | 7～8枚 | ||||
| 住宅ローン契約 | 〃 | 〃 | 発行から3カ月以内（原本） | 〃 | コピーではなく原本が必要 | 5枚 | |||||||
| 合計枚数 | 4枚 | 4枚 | 2枚 | 1枚 | 2枚 | 1～2枚 | 2枚 | 1枚 | 2～3枚 | 1枚 | 1枚 |
金融機関によって必要書類がもかわるよ！
何度も取りに行くのが面倒な人は、ハウスメーカーと相談してまとめて取っておいてね！
契約内容をきちんと確認し、双方にトラブルが生じないようにします。
売主が不動産会社の場合は、法律により一定の制限が設けられていますが、個人の場合は契約内容を自由に決めれるため注意が必要です。
不動産会社が売主の場合、土地代金に応じた仲介手数料が必要ですが、個人での売買契約は不要です。
土地の建ぺい率、容積率、高さ制限などの条件を確認しましょう。
条件により理想の間取りが実現できないこともあります。
手付金は売買契約代金の5～20％が一般的です。（不動産会社が売主の場合は、法律で20％以内と定められています。）
買主は手付金を放棄すれば契約を解除できます。そのため、売買契約書に解除時期についての記載があるか確認しましょう。
この段階で、ある程度のまとまったお金が必要になるよ！
「住宅の建築や購入が伴わない土地の購入」には、住宅ローンは利用できません。
居住用建物の建築が目的で土地を購入するのであれば、土地と建物を一本化して住宅ローンを組むことができます。
ただし、住宅ローンの融資は建物が完成した後に実行されるため、土地だけを先に購入する場合は一時的に自己資金で支払うことになります。
自己資金を用意できない場合は、「つなぎ融資」や「土地先行融資」を利用して融資を受けることができます。
家を建てるのはまだまだ先だと、住宅ローンが使えないから注意！
住宅ローンは建物の引き渡し後に融資されます。
土地購入代金、着工金、中間金などが自己資金で払えない場合は、住宅ローンとは別に「つなぎ融資」というローンを組みます。
- 住宅ローンが実行されるまでは利息のみを支払う
- 住宅引き渡しのタイミングで住宅ローンを使って清算
- 住宅ローンを申し込んだ金融機関で組む
住宅ローンが実行される前に、必要な資金を肩代わりしてくれるローンのことだよ！
もう少し分かりやすく、具体例を使ってご紹介します。
①土地代金 ：1,500万円
②建物着工金： 750万円
③中間金 ： 750万円
④残金 ：1,000万円
合計4,000万円の住宅ローンを組むとします。
①～③の3,000万円は建物が完成する前（＝住宅ローンの実行前）に必要となりますが、自己資金では用意できないので「つなぎ融資」で3000万円を借り入れしてハウスメーカーに支払います。
建物が完成して住宅ローン4,000万円が実行されるときに、つなぎ融資の借り入れ分3,000万円を一気に返済します。
つなぎ融資のメリット・デメリットは以下のとおりです。
- 住宅ローン実行までに必要な支払いで、自己資金を用意できない場合にも利用できる
- 利息のみ払うので、賃貸の家賃と被らず負担が少ない
- つなぎ融資の元本は減らない
- 建物の引き渡しが伸びれば支払う利息も増える
- 金利が2～4％と住宅ローンに比べて割高
- 追加の諸費用も発生
- 住宅ローン控除の対象外
通常、住宅ローン契約は1本ですが、土地先行融資は融資するタイミングを分ける「分割融資」の1つです。
- 土地代に関する融資を先に受けられる
- 住宅ローンと同じ金利
- 土地と建物で個別に申し込む
居住用建物の建築を条件に、土地と建物のローンをそれぞれ組むよ！
先ほどの事例を使ってご紹介します。
①土地代金 ：1,500万円
②建物着工金： 750万円
③中間金 ： 750万円
④残金 ：1,000万円
合計4,000万円の住宅ローンを組むとします。
①土地代金のみのローンを組むことができ、建物は別で建物ローンを組みます。
あくまでも土地先行融資は土地のみのローンになるため、②～④を自己資金で用意できない場合は、「つなぎ融資」などを利用することになります。
また、土地先行融資のメリット・デメリットは以下のとおりです。
- 住宅ローンと同じ低金利
- 住宅ローン控除の対象になる（条件あり）
- 土地を決めてじっくり建物を検討できる
- 取り扱う金融機関が限られる
- 土地、建物の2回分の手数料や印紙代がかかる
- 土地の引き渡し時点から返済が始まるので、建物引き渡しまで賃貸の家賃支払いと重なり負担増
つなぎ融資、土地先行融資共にメリット・デメリットをしっかり理解して利用しよう！
土地の購入はハウスメーカーだけでなく、不動産会社、売主、金融機関と多くの方と関わり、流れも複雑で難しく感じられるかもしれません。
まずは、土地購入の主な流れを把握しておくことが大切です。
- 買付
- 契約
- 引き渡し
原則、土地購入のみで住宅ローンを組むことはできませんが、居住用建物の建築が目的なら土地と建物を一本化して住宅ローンを組むことができます。
ただし、土地購入代金分の自己資金を用意できない場合は、以下の方法で支払うことが可能です。
- つなぎ融資
- 土地先行融資
上記融資を利用する場合は、メリット・デメリットをきちんと理解したうえで、利用するように心がけてください。
土地購入が迫っている方は、この記事を何度も読み返して、具体的な計画を立ててみてくださいね！
きょうさん、わかりやすく教えてくれてありがとう！
これで流れや注意点はバッチリだね！
皆さんが素敵な土地に出会えますように♡
住宅ローンどうやって選べばいいの？という場合は下記のサービスがおすすめです。
- 自分だったら、どの銀行が良いの？
- 自分では全部は比較しきれない
- プロのお墨付きがほしい
という場合は是非活用してみてください。
